离婚协议约定“房屋居住权”：是温情保障，还是执行困局？

离婚协议约定“房屋居住权”：是温情保障，还是执行困局？

引言

在办理高净值客户的离婚案件时，我常遇到一种充满情感纠葛与法律复杂性的安排：“律师，我们商量好了，房子归我，但同意对方有‘居住权’，直到再婚或孩子成年。这样写进协议里，能保障他/她住下去吗？会不会有后患？”这种在离婚协议中为一方设立居住权的约定，看似是平衡财产分割与生活保障的“温情方案”，实则可能埋下巨大的法律争议与执行隐患。居住权，作为《民法典》新设的用益物权，其设立、效力与执行在离婚场景下呈现出独特的复杂性。它不仅是简单的“允许居住”，更涉及物权登记、权利对抗、期限认定乃至与子女抚养、债务清偿的交叉影响。本文将深入剖析离婚协议中居住权约定的法律性质、潜在风险，并为高净值人士提供切实可行的策略建议。

法律规则解析：居住权的法定要件与离婚场景的特殊性

要准确评估离婚协议中居住权条款的效力与风险，必须首先厘清《民法典》关于居住权的制度设计，并理解其在婚姻家庭领域适用的特殊规则。

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居住权的设立以登记为原则，但离婚协议约定存在例外空间。 《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这确立了居住权登记的生效要件主义。然而，在离婚协议场景下，这一规则存在灵活适用空间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，对于民法典施行前（2021年1月1日前）离婚协议约定的居住权，或虽在民法典施行后约定但未登记，若适用登记生效规则会“明显增加当事人法定义务或背离当事人合理预期”的，法院可不予适用。例如，在“曾某1等诉曾某居住权案”中，法院认为离婚协议在民法典前已约定居住权并经法院调解书确认，虽未登记，但该约定合法有效，权利人享有居住权。（参考：2024年度案例·婚姻家庭与继承纠纷）

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离婚协议中的居住权约定，性质上属于“复合型身份协议”的附属部分。 离婚协议是解除婚姻关系、处理子女抚养和财产分割的“一揽子”协议，其中的居住权约定并非独立的赠与或租赁合同，而是附随于身份关系解除的财产安排。因此，其效力审查不仅适用物权规则，更需结合婚姻家庭编的原则。若主张该约定无效或可撤销，必须证明存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十条规定的“欺诈、胁迫”等情形，举证责任极高。（参考：2024年度案例·婚姻家庭与继承纠纷）

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居住权的权利内容具有人身专属性与保障性，可适度延伸至共同生活的家庭成员。 居住权的立法本意在于保障特定群体的基本居住需求，具有强烈的人身属性和社会保障功能。司法实践中，法院倾向于对居住权人的范围作合理扩充解释。例如，在“曾某1等诉曾某居住权案”中，法院虽未在协议中为曾某父亲（曾某4）直接设立居住权，但基于赡养义务、公序良俗及《中华人民共和国老年人权益保障法》，判决其有权继续居住。这提示我们，约定一方居住权，可能在实际履行中衍生出保障其同住父母、子女等家庭成员居住需求的法律与社会义务。（参考：2024年度案例·婚姻家庭与继承纠纷）

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实务辨析：约定易，履行难——居住权条款的四大执行困境

明确了法律规则，更需洞察其在司法实践中的复杂样态。离婚协议中的居住权条款，从纸面约定到实际履行，往往面临重重障碍。

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登记困境：所有权人拒不配合，权利悬空。 这是最常见的困境。离婚后，拥有房屋所有权的一方出于情感或利益考虑，拒绝协助办理居住权登记。虽然如前所述，未登记不一定导致权利丧失，但未经登记的居住权无法产生物权公示公信效力。这意味着，居住权人难以对抗房屋所有权人将房屋出售、抵押给善意第三人的行为，其“居住保障”处于极不稳定状态。一旦房屋被转让，居住权人只能向原所有权人主张违约赔偿，而“住有所居”的核心目的已然落空。

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范围与期限争议：约定不明引发持续纠纷。 协议中常见的“享有居住权”表述过于笼统。居住的具体房间、可使用的生活设施（如厨房、卫生间）、能否带他人同住、居住权是终身制还是附期限（如“至再婚”、“至孩子成年”），这些细节的缺失都是未来冲突的导火索。例如，若约定“居住至再婚”，则“再婚”事实的认定、再婚后是否必须立即搬离等问题都可能引发诉讼。在“吴某诉何某离婚后财产案”中，法院就详细辨析了协议所附的是“条件”还是“期限”，这直接关系到居住权何时终止。（参考：2024年度案例·婚姻家庭与继承纠纷）

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与财产执行的冲突：居住权能否对抗债权人的强制执行？ 这是高净值客户需高度警惕的风险。若房屋所有权人对外负有债务，该房屋可能被债权人申请法院查封、拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条，法院可以查封共有财产，但应通知共有人。然而，居住权作为用益物权，其对抗效力的强弱取决于是否完成登记。已登记的居住权原则上可以对抗新的买受人（即“买卖不破居住”），但未登记的居住权在强制执行程序中保护力度极弱，尤其当房屋上设有抵押权时，居住权人的利益可能被涤除，面临被迫迁出的重大风险。

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情势变更与权利滥用：居住权沦为“软性绑架”。 居住权设立后，若居住权人滥用权利（如破坏房屋、滋扰邻居），或双方关系持续恶化导致共同居住环境无法维系，所有权人能否提前终止居住权？法律对此规定不明。此外，若居住权人经济状况显著改善，已具备另行购房的能力，是否仍需无限期保障其居住？这些情势变更都可能引发新的诉讼，法院需在保护居住权人生存利益与防止权利滥用之间艰难平衡。

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律师策略：于温情中构建法律防火墙——高净值人士的居住权条款设计指南

面对潜在风险，资深家事律师的价值在于，将充满人情味的安排，转化为权责清晰、可执行的法律文本，为当事人构建稳固的权利边界。

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首选策略：以“房屋折价款”替代“居住权”，实现彻底分割。 对于高净值客户，最干净、最无后患的方案是，通过专业评估确定房屋市场价值，由取得产权的一方支付对方相应折价款。这能一次性了断财产关系，避免未来数十年的潜在纠葛。若因现金流等原因无法立即支付，可设计为附期限、附条件的付款协议，并设置足额担保（如抵押、保证），这远比设立居住权更为可控。

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如必须设立居住权，则条款必须极致细化、具象化。 若基于子女抚养、照顾老人等特殊考量必须设立居住权，协议条款应像工程设计图一样精确：

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明确客体与范围： 写明居住的具体房屋（坐落、房号）、可使用的房间、面积，以及是否可共用客厅、厨房、卫生间等公共区域。

清晰界定期限与终止条件： 避免使用“永久”、“长期”等模糊词汇。明确居住期限（如“自离婚登记之日起十年”），或终止条件（如“居住权人再婚或与他人形成稳定同居关系”、“购买自有住房”），并对条件成就的证明标准做出约定。

约定费用与维护责任： 明确居住期间的水、电、燃气、物业、供暖等费用由谁承担，房屋的日常维修、大修义务如何划分。

登记协助义务与违约责任： 必须约定所有权人于具体日期前无条件配合办理居住权登记的义务，并设定高额违约金，以增加其违约成本。

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建立“权利隔离”与“风险对冲”机制。 在约定居住权的同时，进行配套法律安排：

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强化协议整体性： 将居住权的提供，与子女抚养方案、一方承担较高抚养费或获得较少财产补偿等条款进行逻辑关联，在协议中阐明此乃基于双方整体权利义务平衡作出的“一揽子”安排。这能在未来可能发生的协议效力争议中，有效反驳“显失公平”的主张，增强居住权约定的稳定性和合理性。

预判并分配执行风险： 建议居住权人在条件允许时，坚持完成物权登记。同时，可在协议中明确约定，若因所有权人自身债务导致房屋被司法处置，致使居住权无法实现，其应以其他等价财产或现金方式对居住权人进行足额补偿，并承担相应的违约责任。

引入争议解决前置程序： 可约定双方发生履行争议时，首先由共同指定的第三方（如信任的律师、家族办公室顾问）进行调解，调解不成再诉讼，以降低对抗成本，维护相对和谐的相处环境。

结语

离婚协议中的“房屋居住权”，是一把双刃剑。它承载着离婚后对弱势一方的最后温情与责任，却也可能是未来漫长岁月里纠纷不断的根源。对于高净值家庭而言，资产清晰、权属明确是财富安全与生活安宁的基石。任何模糊的、依赖对方未来善意的安排，都蕴含着不可估量的风险。作为您的律师，我的职责不是扼杀所有温情，而是用最严谨的法律工具，将这份温情固化为清晰、稳定、可预期的权利与义务，让您在结束一段关系的同时，能够真正安心地开启下一段旅程。

温馨提示：法律方案的设计高度依赖于个案的具体情况，包括财产结构、家庭关系、子女状况等。以上内容仅为基于普遍情形的专业分析。为您的资产与生活规划万全之策，建议通过一对一咨询，获取量身定制的解决方案。

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（备注：部分内容AI辅助生成）